¿Cuánto rindió de verdad comprar para alquilar en Lima?
Plusvalía más alquiler, descontando la inflación y comparado con depósitos y dólares. Cifras históricas calculadas con series oficiales del BCRP para 12 distritos, con su riesgo y si hoy está caro o barato frente a su propia historia.
En los últimos 10 años, 12 de 12 distritos rindieron más que la inflación al comprar para alquilar (cifra nominal: compárala con la inflación de arriba); 12 le ganaron a los depósitos. El mejor fue San Miguel (+10.3% al año) y el más flojo Santiago de Surco (+6.1%).
Nominal en soles: Sin descontar inflación. Periodo medido: T1 2016 → T1 2026 (10.0 años).
Ranking de distritos
| Distrito | Retorno total anual | Plusvalía anual | Alquiler bruto hoy | Vs. depósitos | Valuación vs su historia | Vs. su máximo (10 años) | Tendencia 12 m |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01San Miguel | +10.3% | +3.6% | 5.7% | +8.0 pp | Caro vs su historia | −19.9% | En alza (+5.0%) |
| 02Lince | +9.9% | +2.9% | 6.6% | +7.6 pp | En su rango | −22.2% | En baja (−6.3%) |
| 03Barranco | +9.7% | +3.3% | 5.9% | +7.4 pp | En su rango | −25.7% | Estable (−2.2%) |
| 04Jesús María | +9.4% | +3.2% | 5.7% | +7.1 pp | Caro vs su historia | −12.1% | En alza (+9.3%) |
| 05Magdalena del Mar | +9.4% | +3.1% | 6.5% | +7.1 pp | En su rango | −21.0% | En alza (+4.4%) |
| 06Surquillo | +8.7% | +2.2% | 6.7% | +6.4 pp | Barato vs su historia | −26.1% | Estable (−2.6%) |
| 07Pueblo Libre | +8.4% | +2.6% | 5.9% | +6.1 pp | En su rango | −11.9% | En alza (+3.1%) |
| 08San Isidro | +7.1% | +1.8% | 6.0% | +4.8 pp | Barato vs su historia | −17.1% | En alza (+10.4%) |
| 09Miraflores | +7.0% | +1.5% | 5.6% | +4.7 pp | En su rango | −23.5% | Estable (+0.4%) |
| 10San Borja | +6.7% | +1.6% | 5.7% | +4.4 pp | Barato vs su historia | −25.8% | Estable (−1.9%) |
| 11La Molina | +6.4% | +0.9% | 6.4% | +4.1 pp | Barato vs su historia | −31.0% | En baja (−5.4%) |
| 12Santiago de Surco | +6.1% | +0.8% | 5.5% | +3.8 pp | En su rango | −29.6% | En baja (−3.1%) |
Retorno total = plusvalía + alquiler bruto (TIR anual). El alquiler es bruto: no descuenta vacancia, mantenimiento, predial ni costos de compra y venta. «Vs. depósitos» es la diferencia en puntos porcentuales frente a depósitos en soles (no se muestra en dólares). Pasado no es pronóstico.
Si hace 10 años hubieras puesto S/ 100,000
Esto tendrías hoy en soles corrientes, comprando un departamento en cada distrito (valor del inmueble más el alquiler bruto cobrado, sin reinvertirlo) o dejando el dinero en depósitos o dólares. La línea roja es tu capital inicial; para no perder poder de compra necesitabas llegar al valor de la inflación.
- San MiguelS/ 218,020
- BarrancoS/ 210,485
- LinceS/ 210,231
- Jesús MaríaS/ 205,826
- Magdalena del MarS/ 205,244
- SurquilloS/ 194,368
- Pueblo LibreS/ 192,464
- San IsidroS/ 176,150
- MirafloresS/ 173,960
- San BorjaS/ 171,129
- La MolinaS/ 166,002
- Santiago de SurcoS/ 162,749
- Depósitos en solesS/ 125,656
- Tener dólaresS/ 101,156
- Inflación (lo que hay que igualar)S/ 139,827
Siguientes pasos
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Elige distrito y año de compra, y ajusta vacancia y costos con tus propios supuestos.
Simulador: ¿y si hubiera comprado?¿Comprar o alquilar?
Si lo que buscas es vivir ahí, compara el costo real de comprar frente a alquilar.
Comprar vs alquilar¿Cuánto te alcanza?
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Descarga las tablas de esta página en CSV para tu propio análisis, tu nota de prensa o tu informe. Si las usas, cita «DepaRadar, con series del BCRP».
Metodología, fuentes y límitesOcultar metodología
Fuentes (BCRPData)
- PD17459PQ … PD17468PQ, PD37957PQ, PD37958PQ — Precio de venta de departamentos por distrito, US$ por m², trimestral (12 distritos).
- PD41940PQ … PD41951PQ — Relación precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito, trimestral, desde 2013.
- PD37940PQ — Índice de precios hedónicos de inmuebles, trimestral (controla por las características del inmueble).
- PN01246PM — Tipo de cambio promedio (S/ por US$), mensual.
- PN38705PM — Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana (base Dic. 2021 = 100), mensual.
- PN07816NM — Tasa pasiva promedio de la banca en soles (TIPMN), mensual.
Todas son series oficiales del Banco Central de Reserva del Perú, cargadas tal cual con su código y fecha. Se actualizan con la corrida semanal de datos.
Cómo se calcula
- Alquiler.
- El alquiler de un trimestre es el precio por m² dividido entre el PER y entre 4. La rentabilidad bruta anual es 100 / PER.
- Retorno total.
- Es la tasa interna de retorno (TIR) de comprar al inicio, cobrar el alquiler cada trimestre y vender al final al precio de ese trimestre, anualizada.
- Retorno real.
- Cada flujo en soles se deflacta con el IPC de Lima hasta el trimestre de compra. En dólares solo se muestra la cifra nominal: no se usa inflación de Estados Unidos.
- Depósitos, dólares e inflación.
- Depósitos: S/ 1 capitalizado cada mes con la tasa pasiva promedio (un piso conservador: promedia también cuentas de ahorro). Dólares: variación del tipo de cambio. Inflación: variación del IPC de Lima.
- Riesgo.
- Se mide en los últimos 10 años sobre el precio por m² real en soles: volatilidad anualizada de la variación trimestral, mayor caída desde un máximo, trimestres que tardó en recuperarse y distancia actual al máximo.
- Valuación vs su historia.
- Ubica el PER de hoy en la distribución de sus propios trimestres desde 2013. Percentil 75 o más = caro frente a su historia; 25 o menos = barato. Es una regla de DepaRadar, no un estándar.
- Tendencia 12 meses.
- Variación real en soles de los últimos 4 trimestres. Entre −3 % y +3 % se llama «estable» (regla de DepaRadar).
Límites
- Los indicadores inmobiliarios del BCRP se basan en precios publicados, no en transacciones cerradas; el alquiler real firmado puede ser distinto del de oferta.
- El alquiler es bruto: no descuenta vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios ni costos de compra y venta, que dependen de cada caso. En el simulador puedes ingresarlos tú.
- Solo hay series para 12 distritos de Lima. En el resto de Lima y del país no se publican cifras de retorno: no se estiman.
- El retorno pasado no garantiza el futuro. Esto es información, no asesoría de inversión.
- Con ventanas de varios años y solo 12 distritos, las muestras son pequeñas y los periodos se solapan: lee los rangos, no una cifra única.