Jesús María: ¿cuánto rinde comprar para alquilar?
Plusvalía más alquiler, descontando inflación, y su riesgo. Cifras históricas con series oficiales del BCRP a T1 2026.
Comprar en Jesús María para alquilar rindió +8.6% anual en soles en los últimos 5 años (T1 2021 → T1 2026), unos +3.7% descontando la inflación de Lima (4.6% anual). Los depósitos en soles rindieron −2.1% real y tener dólares −5.8% real. Hoy el departamento cuesta 17.5 años de alquiler: caro frente a su historia (percentil 80 desde 2013). En el último año el precio real está en alza (+9.3%).
Retorno por horizonte
| Comprando para alquilar | 5 años | 10 años | 12.5 años |
|---|---|---|---|
| Periodo | T1 2021 → T1 2026 | T1 2016 → T1 2026 | T3 2013 → T1 2026 |
| Plusvalía anual en US$ | +4.2% | +3.1% | +2.7% |
| Plusvalía anual real en soles | −1.8% | −0.2% | +1.1% |
| Alquiler bruto acumulado (% del precio inicial) | 30.3% | 66.0% | 84.6% |
| Retorno total anual en US$ | +10.0% | +9.1% | +8.8% |
| Retorno total anual en soles (nominal) | +8.6% | +9.4% | +11.4% |
| Retorno total anual REAL en soles | +3.7% | +5.9% | +7.8% |
| Depósitos en soles (real) | −2.1% | −1.1% | −1.1% |
| Tener dólares (real) | −5.8% | −3.2% | −1.6% |
| Inflación de Lima (anual) | 4.6% | 3.4% | 3.4% |
Todas las cifras son anualizadas. El alquiler es bruto (sin vacancia, mantenimiento, predial ni costos de compra y venta). Pasado no es pronóstico.
El precio, en dólares y en soles de hoy
Precio por m² con base 100 en T4 2007. En soles reales descuenta la inflación: sube solo si el departamento ganó más que los precios en general.
¿Caro o barato frente a su propia historia?
Caro frente a su historiaCuántos años de alquiler cuesta el departamento (PER). Hoy 17.5; desde T3 2013 osciló entre 14.4 y 19.0, con promedio 16.6. Un PER más bajo significa más alquiler por cada sol pagado.
El riesgo, sin maquillaje
De 32 ventanas de 5 años que caben desde 2013, el retorno real fue positivo en 100%: la mediana fue +7.2% anual, con un rango de +2.5% a +10.7%. Las ventanas se solapan, así que no son pruebas independientes: úsalo como un rango, no como una probabilidad.
Si hace 5 años hubieras puesto S/ 100,000
Valor de hoy en soles corrientes, comparado con depósitos, dólares y la inflación que había que igualar.
- Jesús MaríaS/ 144,714
- Depósitos en solesS/ 112,580
- Tener dólaresS/ 92,951
- Inflación (a igualar)S/ 125,446
Siguientes pasos
Ajusta con tus supuestos
Elige el año de compra y descuenta vacancia y costos para ver tu retorno neto.
Simular compra en Jesús MaríaFicha completa del distrito
Precio por m², accesibilidad y qué tan caro está para vivir, no solo para invertir.
Ver Jesús María¿Y si vives ahí?
Compara el costo de comprar frente a alquilar en el mismo distrito.
Comprar vs alquilarMetodología, fuentes y límitesOcultar metodología
Fuentes (BCRPData)
- PD17459PQ … PD17468PQ, PD37957PQ, PD37958PQ — Precio de venta de departamentos por distrito, US$ por m², trimestral (12 distritos).
- PD41940PQ … PD41951PQ — Relación precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito, trimestral, desde 2013.
- PD37940PQ — Índice de precios hedónicos de inmuebles, trimestral (controla por las características del inmueble).
- PN01246PM — Tipo de cambio promedio (S/ por US$), mensual.
- PN38705PM — Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana (base Dic. 2021 = 100), mensual.
- PN07816NM — Tasa pasiva promedio de la banca en soles (TIPMN), mensual.
Todas son series oficiales del Banco Central de Reserva del Perú, cargadas tal cual con su código y fecha. Se actualizan con la corrida semanal de datos.
Cómo se calcula
- Alquiler.
- El alquiler de un trimestre es el precio por m² dividido entre el PER y entre 4. La rentabilidad bruta anual es 100 / PER.
- Retorno total.
- Es la tasa interna de retorno (TIR) de comprar al inicio, cobrar el alquiler cada trimestre y vender al final al precio de ese trimestre, anualizada.
- Retorno real.
- Cada flujo en soles se deflacta con el IPC de Lima hasta el trimestre de compra. En dólares solo se muestra la cifra nominal: no se usa inflación de Estados Unidos.
- Depósitos, dólares e inflación.
- Depósitos: S/ 1 capitalizado cada mes con la tasa pasiva promedio (un piso conservador: promedia también cuentas de ahorro). Dólares: variación del tipo de cambio. Inflación: variación del IPC de Lima.
- Riesgo.
- Se mide en los últimos 10 años sobre el precio por m² real en soles: volatilidad anualizada de la variación trimestral, mayor caída desde un máximo, trimestres que tardó en recuperarse y distancia actual al máximo.
- Valuación vs su historia.
- Ubica el PER de hoy en la distribución de sus propios trimestres desde 2013. Percentil 75 o más = caro frente a su historia; 25 o menos = barato. Es una regla de DepaRadar, no un estándar.
- Tendencia 12 meses.
- Variación real en soles de los últimos 4 trimestres. Entre −3 % y +3 % se llama «estable» (regla de DepaRadar).
Límites
- Los indicadores inmobiliarios del BCRP se basan en precios publicados, no en transacciones cerradas; el alquiler real firmado puede ser distinto del de oferta.
- El alquiler es bruto: no descuenta vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios ni costos de compra y venta, que dependen de cada caso. En el simulador puedes ingresarlos tú.
- Solo hay series para 12 distritos de Lima. En el resto de Lima y del país no se publican cifras de retorno: no se estiman.
- El retorno pasado no garantiza el futuro. Esto es información, no asesoría de inversión.
- Con ventanas de varios años y solo 12 distritos, las muestras son pequeñas y los periodos se solapan: lee los rangos, no una cifra única.