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DepaRadar
Inversión · Simulador

¿Y si hubiera comprado?

Elige el distrito y cuándo habrías comprado. Vendes en el último trimestre con dato. Por defecto usa las cifras oficiales brutas; ajusta vacancia y costos con tus propios supuestos.

Los tres porcentajes son supuestos tuyos y empiezan en 0: DepaRadar no inventa un descuento. La URL guarda tu cálculo: cópiala para compartirlo.

Jesús María: comprar en T1 2021 y vender en T1 2026

5 años de tenencia con S/ 100,000.

Retorno total anual · real+3.7%En soles, descontando inflación
Retorno total anual · soles+8.6%Nominal
Retorno total anual · US$+10.0%Nominal, en dólares
Plusvalía anual · US$+4.2%Precio por m²: +23.0% en total
Valor del inmueble hoyS/ 114,358Compraste por S/ 100,000
Alquiler cobradoS/ 30,356Sin reinvertir
Total (inmueble + alquiler)S/ 144,714
Ganancia sobre tu capital+S/ 44,714En soles corrientes

Frente a otras opciones con el mismo capital

  • Departamento en Jesús MaríaS/ 144,714
  • Depósitos en solesS/ 112,580
  • Tener dólaresS/ 92,951
  • Inflación (a igualar)S/ 125,446
Valor del inmueble al final Alquiler bruto cobrado Referencias Capital inicial (S/ 100,000)

En el mismo periodo los depósitos rindieron −2.1% real al año, tener dólares −5.8% real, y la inflación fue de 4.6% anual. El departamento rindió +3.7% real al año.

Ver la ficha de inversión de Jesús MaríaVer el ranking de distritos¿Cuánto me alcanza hoy?
Cómo leer este resultado
Es un cálculo histórico con precios y alquileres de oferta del BCRP, para una compra al contado (sin hipoteca). No es una promesa ni una recomendación de inversión. El alquiler del BCRP es bruto: los porcentajes que ingresas arriba son los que cubren vacancia, mantenimiento, predial y costos de compra y venta.
Metodología, fuentes y límites

Fuentes (BCRPData)

  • PD17459PQ … PD17468PQ, PD37957PQ, PD37958PQ — Precio de venta de departamentos por distrito, US$ por m², trimestral (12 distritos).
  • PD41940PQ … PD41951PQ — Relación precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito, trimestral, desde 2013.
  • PD37940PQ — Índice de precios hedónicos de inmuebles, trimestral (controla por las características del inmueble).
  • PN01246PM — Tipo de cambio promedio (S/ por US$), mensual.
  • PN38705PM — Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana (base Dic. 2021 = 100), mensual.
  • PN07816NM — Tasa pasiva promedio de la banca en soles (TIPMN), mensual.

Todas son series oficiales del Banco Central de Reserva del Perú, cargadas tal cual con su código y fecha. Se actualizan con la corrida semanal de datos.

Cómo se calcula

Alquiler.
El alquiler de un trimestre es el precio por m² dividido entre el PER y entre 4. La rentabilidad bruta anual es 100 / PER.
Retorno total.
Es la tasa interna de retorno (TIR) de comprar al inicio, cobrar el alquiler cada trimestre y vender al final al precio de ese trimestre, anualizada.
Retorno real.
Cada flujo en soles se deflacta con el IPC de Lima hasta el trimestre de compra. En dólares solo se muestra la cifra nominal: no se usa inflación de Estados Unidos.
Depósitos, dólares e inflación.
Depósitos: S/ 1 capitalizado cada mes con la tasa pasiva promedio (un piso conservador: promedia también cuentas de ahorro). Dólares: variación del tipo de cambio. Inflación: variación del IPC de Lima.
Riesgo.
Se mide en los últimos 10 años sobre el precio por m² real en soles: volatilidad anualizada de la variación trimestral, mayor caída desde un máximo, trimestres que tardó en recuperarse y distancia actual al máximo.
Valuación vs su historia.
Ubica el PER de hoy en la distribución de sus propios trimestres desde 2013. Percentil 75 o más = caro frente a su historia; 25 o menos = barato. Es una regla de DepaRadar, no un estándar.
Tendencia 12 meses.
Variación real en soles de los últimos 4 trimestres. Entre −3 % y +3 % se llama «estable» (regla de DepaRadar).

Límites

  • Los indicadores inmobiliarios del BCRP se basan en precios publicados, no en transacciones cerradas; el alquiler real firmado puede ser distinto del de oferta.
  • El alquiler es bruto: no descuenta vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios ni costos de compra y venta, que dependen de cada caso. En el simulador puedes ingresarlos tú.
  • Solo hay series para 12 distritos de Lima. En el resto de Lima y del país no se publican cifras de retorno: no se estiman.
  • El retorno pasado no garantiza el futuro. Esto es información, no asesoría de inversión.
  • Con ventanas de varios años y solo 12 distritos, las muestras son pequeñas y los periodos se solapan: lee los rangos, no una cifra única.